Warum Mieten Sinn macht

Von einem anderen Projekt in Werder konnte man jüngst wieder lesen: „Die Wohnungen zum Kanal werden als Eigentumswohnungen verkauft, die Wohnungen zur Seitenstraße werden vermietet“. Diese 2-Klassen-Gesellschaft gibt es bei uns nicht. Bei uns kann alles gemietet werden.

Freilich gibt es den einen oder anderen, der damit hadert, dass er nichts kaufen kann. Doch: Wir sind überzeugt, dass Mieten statt Kaufen absolut kein Nachteil sein muss. Der Erwerb einer Eigentumswohnung im jetzigen Marktumfeld ist preislich anspruchsvoll. Wer ein wenig am Markt vergleicht, wird leicht erkennen, dass Kaufpreise in den Glindower Seevillen nicht unter 4.000 EUR/m² zu erwarten wären, für Wohnungen in der ersten Reihe bzw. die Penthouses deutlich darüber. So ist z.B. das aktuelle Geschehen in den Havelauen, obwohl dort nach unserer festen Überzeugung nicht das Ausstattungsniveau besteht und ein Ausblick auf einen Kanal kein Ausblick auf einen langen See ist… Dabei verdienen sich die Bauträger keineswegs eine goldene Nase. Erstens liegen schon die reinen Kosten (Grundstück/Erschließung, Außenanlagen, Gebäudeherstellung…) nicht wesentlich niedriger. Zweitens muss ein Bauträger neben hohen Projektierungs-, Finanzierungs- und Vermarktungskosten auch die sofortige Steuerbelastung auf seinen Mehrerlös kalkulieren. Für den Käufer kommen rund 10 % Erwerbsnebenkosten dazu. Raubritterartige 6,5 % Grunderwerbssteuer und rund 3 % für Notar- und Grundbuch führen zu einer solchen Belastung, selbst wenn man keinen kostenpflichtigen Makler, keinen Anwalt für die Vertragsbegleitung und keinen Gutachter für die Bauqualitätssicherung engagiert. Dabei sind auch die drei letztgenannten Kostenpositionen  für den umsichtigen Käufer eigentlich Pflicht.

Ob dann in 10 oder 20 Jahren die Eigentumswohnung, trotzdem sie dann ihre Neuwertigkeit und ihre Gestaltbarkeit durch den Käufer verloren hat, einen Preis erzielt, der jenseits der sich aufaddierenden Gesamt-Einstandskosten von über 4.500 EUR/m² liegt, ist offen. Selbst jetzt in einer erheblichen Immobilien-Boom-Phase finden sich nur sehr wenige Projekte, die beim heutigen Verkauf als gebrauchte Immobilie die Gesamterwerbskosten eines Einzelkäufers von vor 15 oder 20 Jahren erreichen. Im laufenden Geschehen als Wohnungseigentümer hat man es regelmäßig mit Hausverwaltungen zu tun, die natürlich nicht so wirtschaften, als wäre es ihr eigenes Geld. Die Verwaltungsdienstleistungen müssen überdies Monat für Monat bezahlt werden.

Wer Geld anlegen will, kann dabei durchaus an Immobilien denken. Eine Immobilie, die man nicht nach persönlichem Geschmack wählt, sondern unter Renditegesichtspunkten – insbesondere eine gebrauchte Immobilie, die ihren „Schmelz der Neuwertigkeit“ bereits verloren hat, dürfte dabei rein finanziell gesehen erfolgreicher sein, als ein hochwertiges Neubauprojekt. Und gleichzeitig können Sie sich ohne weiteres selbst gönnen, was Sie für sich besonders schön finden und in den Glindower Seevillen sicher und langfristig mieten.

Denn da der Gesamtbestand im Eigentum der Familie bleibt, die das Projekt errichtet, braucht man sich um das Thema „Eigenbedarfskündigung“ nicht wirklich Sorgen machen. Es besteht vielmehr die Möglichkeit, dies im Mietvertrag ausdrücklich für lange Zeit auszuschließen. Durch Staffel- oder Indexmiete kann auch eine für lange Zeit verlässliche Mietentwicklung festgeschrieben werden, so dass Sie Gewissheit haben, lange und zuverlässig in der Wohnung bleiben zu können. Auf dieser Grundlage können Sie auch etwaige Einbauten oder andere Verbesserungs-Investitionen angehen, als wären Sie Eigentümer. Wir geben Ihnen Sicherheit für Jahrzehnte und ewig halten Möbel & Co. ohnehin nicht bzw. kommen sie ohnehin beizeiten aus der Mode…

Und wer sagt „aber als Eigentümer kann ich mitbestimmen“ hat wohl wenig Erfahrung mit Wohnungseigentümergemeinschaften. Wenn Sie einer von 95 WEG-Miteigentümern sind – oder auch einer von nur 20 – niemals haben Sie wirklich „das Sagen“. Vielmehr stimmt eine anonyme Masse in mühsamen Prozessen Dinge ab, die eine oft wenig engagierte Verwaltung dann zäh und langsam umsetzt. Bei uns dagegen ist klar: Wir wollen zufriedene Mieter. Die Mieter könnten auch mit den Füßen abstimmen. Permanente Neuvermietungen (normale Fluktuation in so einem Wohnprojekt) bedeuten auch eine kontinuierliche „Abstimmung“ – also haben wir uns anzustrengen und Dinge, die wir als notwendig bzw. gut und richtig erkennen, können wir rasch und ohne Debatten umsetzen.

Warum macht für uns als Vermieter der Neubau Sinn, wenn wir Ihnen vom Erwerb einer ETW in einem solchen Projektes eher abraten:

  1. Wir arbeiten mit viel Herzblut und zeitlichem Engagement an der Sache, ohne dafür wie die Mitarbeiter einer Bauträgerfirma gut bezahlt werden zu wollen.
  2. Als langfristige Investoren finanzieren wir uns anders als Bauträger.
  3. Vermittlungs- und Vertriebskosten kennen wir nicht.
  4. Als vermietende Bauherren sparen wir uns die horrenden Nebenkosten, z.B. fällt natürlich keine Grunderwerbsteuer auf die Bauleistungen an.
  5. Wir sorgen für eine effiziente Verwaltung – wir gehen mit den Dingen um, wie man das eben insbesondere dann tut, wenn man persönlich die volle Verantwortung trägt und jedes Defizit finanzieren muss.
  6.  Das, was wir als Bauträger jetzt als Gewinn aus dem Verkauf herausziehen würden und die ganzen ersparten Nebenkosten, also alles, was wir weniger investieren müssen, als Sie als Einzelkäufer zahlen müssten, schafft die Basis für langfristige Überschüsse in der Vermietung. Dieser kleine Teil muss über Jahrzehnte wachsen, um das Projekt zu entschulden.
  7. Wir selbst halten uns an unsere o.g. Meinung. Wir kaufen gerade nicht eine einzelne Wohnung. Wir haben gelernt, dass der Erwerb einzelner Eigentumswohnungen, bei denen man nicht erfolgreich die Verwaltung mitgestalten kann, immer zu Einschränkungen der Wirtschaftlichkeit führt. Selbst wenn man nicht eh rasch die Lust verliert, mitzureden, kommt man kaum durch mit wirtschaftlichen Anliegen. Aus Anlegersicht lehnen wir einzelne Wohnungen dort, wo wir nicht schon mehrere haben, grundsätzlich als uninteressant ab.

Informationen zu den Wohnungen finden Sie hier.